راهنمای جامع و نمونه دادخواست دستور تخلیه و حکم تخلیه عین مستاجره

یکی از رایج‌ترین دعاوی میان مالکان و مستاجران پس از پایان مدت اجاره، عدم تخلیه ملک توسط مستاجر است. در نظام حقوقی ایران، تخلیه ملک به دو شیوه کاملاً متمایز انجام می‌شود: «دستور تخلیه فوری» و «حکم تخلیه». اشتباه در تشخیص این دو مسیر حقوقی می‌تواند ماه‌ها پرونده شما را معطل کند یا منجر به صدور قرار رد دعوا گردد.

در این مقاله از وبلاگ تخصصی لایحه یار، تفاوت‌های اساسی این دو نهاد حقوقی، شرایط بهره‌مندی از دستور فوری، وظایف موجر در قبال مبلغ ودیعه (رهن) و نمونه دادخواست‌های کاربردی را بررسی می‌نماییم.

---

۱. تفاوت ماهوی دستور تخلیه فوری با حکم تخلیه

نکته کلیدی: اگر قرارداد اجاره شما پس از تاریخ ۱ مهر ۱۳۷۶ تنظیم شده، دارای تاریخ و مدت مشخص باشد و ذیل آن به امضای حداقل دو نفر شاهد رسیده باشد، شما می‌توانید از مزیت دستور تخلیه فوری بهره‌مند شوید که ظرف چند روز صادر می‌شود.

---

۲. تکلیف ودیعه (مبلغ رهن) در فرآیند تخلیه

مطابق ماده ۴ قانون روابط موجر و مستاجر ۱۳۷۶:

«اجرای دستور تخلیه منوط به تودیع و سپردن وجه یا سندی است که موجر به عنوان ودیعه یا تضمین از مستاجر دریافت نموده است به صندوق دادگستری یا دایره اجرا.»

• تودیع ودیعه در صندوق دادگستری: موجر تا زمانی که رسید واریز کل مبلغ رهن به حساب سپرده دادگستری را ارائه ندهد، کلانتری یا اجرای احکام اقدام به تخلیه فیزیکی نخواهد کرد.
• کسر خسارت و اجاره‌های معوقه: اگر مستاجر به ملک خسارت وارد کرده یا اجاره‌های معوقه و قبوض پرداخت‌نشده دارد، موجر نمی‌تواند رأساً از ودیعه کسر کند؛ بلکه باید همزمان دادخواست «مطالبه اجور معوقه و خسارت وارده به انضمام تأمین خواسته» ثبت کند و با ارائه گواهی آن به اجرای احکام، مانع تحویل کل ودیعه به مستاجر گردد.

---

۳. مدارک و منضمات لازم برای ثبت دادخواست تخلیه

1. اصل و کپی مصدق اجاره‌نامه (دارای امضای موجر، مستاجر و دو شاهد).
2. سند رسمی مالکیت یا مدرک نشان‌دهنده مالکیت منافع موجر.
3. گواهی واریز ودیعه به حساب سپرده دادگستری (در مرحله صدور دستور اجرا).
4. کارت ملی و گواهی ثنای موجر.

---

۴. نمونه دادخواست صدور دستور تخلیه فوری (شورای حل اختلاف)

خواهان (موجر): [نام و نام خانوادگی / کد ملی / نشانی و تلفن ثنا]
خوانده (مستاجر): [نام و نام خانوادگی / کد ملی / نشانی عین مستاجره]

خواسته:
تقاضای صدور دستور تخلیه فوری عین مستاجره شش‌دانگ یک باب [آپارتمان مسکونی] واقع در پلاک ثبتی شماره [...] فرعی از [...] اصلی، واقع در بخش [...] حوزه ثبتی [...] به دلیل انقضای مدت اجاره مستنداً به مواد ۲ و ۳ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ به انضمام خسارات دادرسی.

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق قرارداد اجاره مورخ [...] دارای امضای طرفین و دو شاهد.
۲. تصویر مصدق سند مالکیت شش‌دانگ به شماره [...]
۳. کارت ملی و مدارک هویتی خواهان.

شرح دادخواست:

ریاست محترم شورای حل اختلاف شهرستان [...]

با سلام و احترام؛
به استحضار می‌رساند:
به موجب قرارداد اجاره عادی پیوست مورخ [...]، اینجانب شش‌دانگ یک باب واحد مسکونی دارای پلاک ثبتی [...] واقع در آدرس [نشانی دقیق عین مستاجره] را برای مدت یک سال شمسی (از تاریخ [...] لغایت [...]) به خوانده محترم اجاره دادم.

قرارداد مذکور بر طبق ضوابط ماده ۲ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ در دو نسخه تنظیم گردیده و به امضای موجر، مستاجر و دو نفر شاهد معتمد رسیده است. متأسفانه مدت اجاره در تاریخ [...] منقضی شده ولیکن خوانده علی‌رغم انقضای مواعد قانونی و تذکرات شفاهی و کتبی مکرر، حاضر به تخلیه و تحویل مورد اجاره نمی‌باشد.

اینجانب آمادگی کامل دارم تا هم‌زمان با تخلیه ملک، مبلغ ودیعه مندرج در قرارداد را به حساب سپرده دادگستری تودیع نمایم.

علی‌هذا مستنداً به مواد ۲، ۳ و ۴ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب ۱۳۷۶ و آیین‌نامه اجرایی آن، تقاضای رسیدگی خارج از نوبت و صدور فوری دستور تخلیه عین مستاجره و اجرای آن از طریق ضابطین قضایی (کلانتری محل) به انضمام خسارات دادرسی مورد استدعاست.

با احترام
[نام و امضای موجر / خواهان]

---

۵. نمونه دادخواست صدور حکم تخلیه (در صورت فقدان شرایط قانون ۷۶)

در مواردی که قرارداد اجاره فاقد امضای دو شاهد باشد یا قرارداد مشمول قانون ۱۳۵۶ یا اجاره‌های شفاهی باشد، باید دادخواست صدور حکم تخلیه ثبت شود:

خواسته:
صدور حکم بر تخلیه عین مستاجره به دلیل [انقضای مدت اجاره / تعدی و تفریط / عدم پرداخت ۳ ماه اجاره‌بها] به انضمام مطالبه خسارت تأخیر در تحویل (اجرت‌المثل ایام تصرف) و کلیه خسارات دادرسی.

شرح دادخواست خلاصه:
... خوانده محترم به موجب قرارداد مورخ [...] مستاجر اینجانب در پلاک ثبتی [...] بوده و مدت قرارداد منقضی گردیده است. با توجه به عدم تمکین خوانده به تحویل ملک و مستنداً به ماده ۴۹۴ قانون مدنی و مواد ۱۹۸ و ۵۱۹ قانون آیین دادرسی مدنی، صدور حکم مبنی بر تخلیه ید خوانده و تحویل عین مستاجره به انضمام خسارات دادرسی تقاضا می‌گردد.

---

۶. مراحل اجرای دستور تخلیه توسط ضابطین (کلانتری)

1. پس از صدور دستور تخلیه توسط قاضی شورا، اخطاریه مهلت تخلیه (معمولاً ظرف ۳ روز تا ۱ هفته) به مستاجر ابلاغ می‌شود.
2. پس از گذشت این مهلت و در صورت عدم تخلیه، پرونده به اجرای احکام ارسال می‌شود.
3. موجر فیش واریز ودیعه به صندوق دادگستری را تحویل می‌دهد.
4. مأمور اجرا به همراه مأمورین کلانتری در محل حاضر شده و در صورت امتناع یا مقاومت مستاجر، با هماهنگی قفل‌ساز درب باز شده و اثاثیه پس از صورت‌جلسه به انبار عمومی منتقل و ملک تحویل مالک می‌گردد.

---

۷. سوالات متداول

۱. اگر مستاجر ادعا کند قرارداد شفاهاً تمدید شده است، چه اتفاقی می‌افتد؟
پاسخ: ادعای شفاهی مانع اجرای دستور تخلیه فوری نیست. مستاجر اگر مدعی حقی باشد باید دادخواست جداگانه طرح کند، اما دستور تخلیه متوقف نمی‌شود مگر اینکه دادگاه دستور توقف عملیات اجرایی صادر کند.

۲. آیا مستاجر می‌تواند به علت بیماری یا نداشتن خانه مهلت بگیرد؟
پاسخ: بر اساس آیین‌نامه اجرایی، مستاجر تنها در موارد اضطراری و خاص می‌تواند از دادگاه تقاضای مهلت عادله (حداکثر تا یک ماه) نماید که اعطای آن منوط به تشخیص و موافقت مقام قضایی است.

۳. مرجع پرداخت خسارت روزانه تاخیر در تخلیه چیست؟
پاسخ: اگر در اجاره‌نامه مبلغ وجه التزام روزانه برای تاخیر در تخلیه تعیین شده باشد، موجر می‌تواند ضمن دادخواست جداگانه یا همراه با دادخواست مطالبه طلب، آن را وصول نماید.

---

نیاز به تنظیم فوری دستور تخلیه یا لایحه دفاعیه دارید؟

سامانه حقوقی «لایحه یار» با در اختیار داشتن مجموعه‌ای از وکلای متخصص در حوزه دعاوی موجر و مستاجر، دادخواست و لوایح شما را با نهایت دقت و سرعت تدوین می‌کند تا بدون فوت وقت، ملک خود را تحویل بگیرید. هم‌اکنون از طریق وب‌سایت لایحه یار سفارش خود را ثبت نمایید.