راهنمای تخصصی و نمونه لایحه دفاعیه خوانده در دعوای الزام به تنظیم سند رسمی
استراتژیهای دفاعی فروشنده در دعوای الزام به تنظیم سند، استناد به حق حبس ماده ۳۷۷ ق.م، عدم پرداخت ثمن، فسخ یا انفساخ با نمونه لایحه در لایحه یار.
خلاصه راهنما
استراتژیهای دفاعی فروشنده در دعوای الزام به تنظیم سند، استناد به حق حبس ماده ۳۷۷ ق.م، عدم پرداخت ثمن، فسخ یا انفساخ با نمونه لایحه در لایحه یار.
در بسیاری از دعاوی الزام به تنظیم سند رسمی، همیشه فروشنده مقصر اصلی نیست؛ بلکه در موارد متعددی، خریدار از پرداخت الباقی ثمن استنکاف ورزیده، چکهای پرداختی او برگشت خورده، یا به علت نوسانات قیمت قصد دارد بدون تسویهحساب کامل، سند رسمی ملک را به نام خود منتقل نماید. در چنین شرایطی، فروشنده (خوانده) با ارائه یک لایحه دفاعیه مستحکم و استناد به ابزارهای قانونی نظیر «حق حبس»، «فسخ یا انفساخ قرارداد» و «ایرادات شکلی» میتواند دعوای خواهان را با قرار رد دعوا یا موکول کردن تنظیم سند به پرداخت کامل ثمن مواجه سازد.
در این مقاله از وبلاگ لایحه یار، استراتژیهای طلایی دفاع خوانده و نمونه لایحه دفاعیه تخصصی دادگاهی را بررسی مینماییم.
۱. استراتژیهای حقوقی فروشنده در برابر دادخواست خریدار
فروشنده (خوانده) متناسب با اوضاع و احوال پرونده میتواند به یکی از دفاعیات زیر متمسک شود:
۱. استناد به «حق حبس» در عقد بیع (ماده ۳۷۷ قانون مدنی):
مطابق ماده ۳۷۷ قانون مدنی:
«هر یک از بایع و مشتری حق دارد از تسلیم مبیع یا ثمن خودداری کند تا طرف دیگر حاضر به تسلیم شود مگر اینکه برای تسلیم مبیع یا ثمن مدتی مقرر شده باشد.»
اگر خریدار در تاریخ مقرر مانده ثمن را در دفترخانه حاضر نکرده باشد، فروشنده حق دارد از امضای سند رسمی تا زمان وصول واقعی ثمن امتناع ورزد.
۲. اثبات انفساخ خودبهخودی قرارداد (شرط فاسخ):
اگر در قرارداد قید شده باشد: «چنانچه هر یک از چکهای ثمن معامله در موعد مقرر وصول نگردد، معامله خودبهخود منفسخ میگردد»، با برگشت خوردن چک، عقد خودبهخود منحل شده و دعوای الزام به تنظیم سند به کلی سالبه به انتفای موضوع است؛ زیرا قراردادی وجود ندارد تا بر مبنای آن سندی منتقل شود. (خوانده باید دادخواست متقابل تأیید انفساخ دهد).
۳. تقصیر خریدار در عدم حضور (گواهی عدم حضور علیه خریدار):
اگر خود فروشنده در موعد مقرر با اسناد مالکیت در دفترخانه حاضر بوده اما خریدار نیامده باشد و سردفتر گواهی عدم حضور خریدار را صادر کرده باشد، خریدار نمیتواند ادعای تخلف فروشنده یا مطالبه خسارت وجه التزام روزانه را داشته باشد.
۴. ایرادات شکلی مانع رسیدگی (ماده ۸۴ ق.آ.د.م):
- عدم مالکیت رسمی خوانده (عدم طرح دعوا علیه مالک اولیه سند).
- در رهن بودن ملک در بانک و عدم خوانده قرار دادن بانک مرتهن توسط خواهان.
- آماده نبودن گواهی پایانکار و صورتمجلس تفکیکی و عدم تقاضای آنها در ستون خواسته توسط خریدار.
۲. نمونه لایحه دفاعیه خوانده (فروشنده) در دعوای الزام به تنظیم سند
ریاست محترم شعبه [...] دادگاه عمومی حقوقی شهرستان [...]
موضوع: لایحه دفاعیه خوانده در پرونده کلاسه [...] (دعوای الزام به تنظیم سند رسمی)
خوانده (فروشنده): [نام و مشخصات / کد ملی / نشانی ثنا]
خواهان (خریدار): [نام و مشخصات / کد ملی]
با سلام و تحیات وافره؛
احتراماً در خصوص پرونده کلاسه فوق موضوع دادخواست خواهان محترم دایر بر الزام به تنظیم سند رسمی پلاک ثبتی [...] و مطالبه وجه التزام، مراتب دفاعیات ماهوی اینجانب به شرح ذیل به استحضار عالی میرسد:
۱. ایراد عدم پرداخت الباقی ثمن و تمسک به حق حبس قانونی (ماده ۳۷۷ قانون مدنی):
ریاست محترم دادگاه؛ خواهان محترم مدعی تخلف اینجانب از حضور در دفترخانه شدهاند؛ در حالی که به موجب بند [...] مبایعهنامه عادی مورخ [...]، تعهد اینجانب به امضای سند رسمی انتقال همزمان و مشروط به وصول کامل مبلغ [...] ریال مانده ثمن معامله طی چک بانکی تضمینشده بوده است. خواهان نه تنها در تاریخ موعود الباقی ثمن را تهیه ننمودهاند، بلکه چک شماره [...] مربوط به مرحله قبلی پرداخت نیز به دلیل فقدان موجودی با گواهی عدم پرداخت شماره [...] مواجه گردیده است. به حکم ماده ۳۷۷ قانون مدنی، اینجانب حق قانونی دارم تا زمان پرداخت کامل و بدون قید و شرط ثمن، از تسلیم و امضای سند رسمی خودداری نمایم.
۲. رد ادعای مطالبه خسارت وجه التزام قراردادی:
خواهان در ردیف خواستههای خود خسارت تأخیر روزانه مطالبه نمودهاند. طبق قواعد مسلم دادرسی و آرای اصراری دیوان عالی کشور، «مطالبه وجه التزام تأخیر در اجرای تعهد فرع بر این است که خود متعهدله (خواهان) به کلیه تعهدات قراردادی خود در موعد مقرر عمل کرده باشد». از آنجا که خواهان شخصاً به تعهد پرداخت ثمن عمل ننموده، استحقاق دریافت هیچگونه خسارت تأخیر تأدیه یا وجه التزامی را ندارد.
۳. عدم امکان اجرای حکم به دلیل توقیف قبلی پلاک ثبتی توسط شخص ثالث:
به دلالت استعلام ثبتی به عمل آمده، پلاک ثبتی متنازعفیه در تاریخ [...] بابت پرونده شماره [...] در شعبه [...] دادگاه حقوقی در توقیف دائم قرار گرفته است. از آنجا که انتقال سند مستلزم رفع موانع ثبتی و بازداشتهای قانونی است و خواهان رفع بازداشت را در خواسته قید ننموده، دعوا به کیفیت مطروحه قابلیت استماع ندارد.
بنا به مراتب معروضه، با عنایت به عدم پرداخت ثمن توسط خواهان و وجود حق حبس شرعی و قانونی، صدور حکم مبنی بر رد دعوای خواهان در بخش مطالبه خسارت روزانه، و در صورت احراز اصل انتقال، منوط و مشروط نمودن هرگونه تنظیم سند به پرداخت همزمان و نقدی کلیه مانده ثمن معامله در دایره اجرای احکام مدنی، از محضر دادگاه محترم مورد استدعاست.
با تجدید احترام
[نام و امضای خوانده]
۳. نکات کلیدی در استراتژی دفاعی خوانده
- طرح دادخواست تقابل: اگر خریدار دادخواست الزام به تنظیم سند داده اما چک او پاس نشده یا تخلف قراردادی دارد، فروشنده نباید صرفاً به لایحه اکتفا کند؛ بلکه باید همزمان دادخواست تقابل مبنی بر «مطالبه مانده ثمن با خسارت تأخیر یا تأیید فسخ قرارداد» ثبت کند تا دادگاه هر دو موضوع را با هم رسیدگی کند.
- تعهدات متقابل: در رأی دادگاه باید حتماً عبارت «همزمان با پرداخت مانده ثمن توسط خریدار» قید شود تا خریدار نتواند قبل از تسویه، سند را منتقل کند.
۴. سوالات متداول
۱. اگر ملک به علت تخلفات شهرداری جریمه داشته باشد، هزینه آن با کیست؟
پاسخ: اخذ پایانکار و پرداخت جرایم کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری بر عهده سازنده یا فروشنده است، مگر اینکه در قرارداد کتباً توافق دیگری شده باشد.
۲. اگر خریدار در دادگاه ادعا کند باقی ثمن را داده اما رسید ندارد چه میشود؟
پاسخ: ادعای پرداخت بدون رسید معتبر، پرینت بانکی یا اقرار فروشنده مسموع نیست و دادگاه خریدار را موظف به پرداخت مجدد در صندوق اجرای احکام خواهد کرد.
آیا به عنوان فروشنده طرف دعوای الزام به تنظیم سند قرار گرفتهاید؟
تنظیم یک لایحه دفاعیه دقیق میتواند شما را از پرداخت میلیونها تومان خسارت ناحق وجه التزام نجات دهد. کارشناسان ارشد حقوقی «لایحه یار» آمادهاند تا لایحه دفاعیه شما را بر مبنای بندهای قراردادتان تدوین کنند. با لایحه یار در تماس باشید.
این مقاله برای آموزش و آمادهسازی پیشنویس منتشر شده است. تشخیص نهایی عنوان اقدام، استناد قانونی و راهبرد پرونده باید با بررسی اسناد و نظر وکیل انجام شود.
مقالات مرتبط
برای تهیه پیشنویس حقوقی آمادهاید؟
با لایحهیار اطلاعات پرونده را منظم کنید و متن اولیه لایحه، دادخواست یا شکوائیه را برای بازبینی آماده کنید.